Die Besteuerung von Immobilienerträgen beschränkt sich nicht auf die Wahl zwischen Mikro-Immobilien und dem tatsächlichen Regime. Der aktuelle gesetzliche Rahmen, insbesondere im Hinblick auf die energetische Sanierung und die Umqualifizierung von Ferienwohnungen, verändert die Entscheidungen für jeden Investor in unmöblierten Mietwohnungen grundlegend.
Verrechnung des Immobilienverlusts und thermische Durchlässe: der Mechanismus, der bis Ende 2025 genutzt werden sollte
Die Standardgrenze für die Verrechnung des Immobilienverlusts mit dem Gesamteinkommen beträgt 10.700 Euro pro Jahr. Diese Schwelle ist bekannt. Weniger bekannt ist das Übergangsregime des “Super-Immobilienverlusts”, das aus dem Haushaltsgesetz für 2023 hervorgeht und es ermöglicht, diese Grenze für energetische Sanierungsarbeiten, die zwischen 2023 und 2025 durchgeführt werden, zu überschreiten.
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Die Bedingung ist präzise: Die Wohnung muss ihren Status als thermischer Durchlass (Klasse E, F oder G) verlassen, um nach den Arbeiten mindestens die Klasse D zu erreichen. Der Eigentümer muss die Immobilie anschließend für eine Mindestdauer vermieten. Ohne diesen Klassenwechsel bleibt die Grenze bei 10.700 Euro, unabhängig von den Höhe der durchgeführten Arbeiten.
Wir empfehlen, den Zeitplan der Arbeiten auf dieses Zeitfenster abzustimmen. Die Klassen F und G werden ab 2025 schrittweise für neue Vermietungen verboten, mit einer Ausweitung auf die Verlängerungen von Mietverträgen in den folgenden Jahren. Warten bedeutet, eine regulatorische Verpflichtung zu erleiden, ohne von dem damit verbundenen steuerlichen Hebel zu profitieren. Für weitere Informationen auf Voiloo.net hängt der Steuersatz, der auf Immobilienerträge angewendet wird, direkt vom gewählten Regime und der Grenzsteuerklasse des Steuerpflichtigen ab.
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Tatsächliches Regime oder Mikro-Immobilien: technische Entscheidung über der Grenze von 30 %
Das Mikro-Immobilien-Regime wendet einen Pauschalabzug von 30 % auf die Bruttomieten an. Die arithmetische Logik scheint einfach: Wenn Ihre tatsächlichen Kosten 30 % Ihrer Bruttoimmobilienerträge übersteigen, wird das tatsächliche Regime vorteilhafter. In der Praxis muss die Analyse jedoch andere Parameter einbeziehen.
Abziehbare Kosten im tatsächlichen Regime: was wirklich zählt
Im tatsächlichen Regime umfasst die Liste der abziehbaren Kosten die Darlehenszinsen, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, Grundsteuer und Instandhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten. Die Darlehenszinsen sind insbesondere nur auf die Immobilienerträge abziehbar (nicht auf das Gesamteinkommen), was eine asymmetrische Behandlung im Vergleich zu anderen Kosten schafft.
- Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten sind im Jahr ihrer Zahlung abziehbar, auch wenn die Wohnung zwischen zwei Mietern vorübergehend leer steht.
- Verbesserungsarbeiten (außer Erweiterung oder Neubau) sind für Wohnräume abziehbar, nicht für Gewerberäume.
- Überschüssige Darlehenszinsen können auf die Immobilienerträge der folgenden zehn Jahre übertragen werden, ein Mechanismus, der oft ungenutzt bleibt.
- Pauschale Verwaltungskosten werden zu den tatsächlichen Verwaltungskosten addiert, was die Abzüge verdoppelt, wenn ein Verwaltungsmandat besteht.
Das tatsächliche Regime wird sofort relevant, sobald ein Darlehen den Erwerb finanziert, da die Kombination aus Darlehenszinsen und laufenden Kosten fast immer die 30 % Pauschalabzug in den ersten Jahren des Darlehens überschreitet.
Unwiderrufliche Verpflichtung von drei Jahren
Die Wahl des tatsächlichen Regimes ist für drei Jahre unwiderruflich. Ein Investor, der mit einer Senkung seiner Kosten (Ende der Arbeiten, vorzeitige Rückzahlung des Darlehens) rechnet, muss die Relevanz des Regimes über den gesamten Zeitraum hinweg bewerten, nicht nur für das laufende Jahr.
Unmöblierte Vermietung im Vergleich zu Ferienwohnungen: was das Haushaltsgesetz 2024-2025 ändert
Die Reform, die im Haushaltsgesetz für 2024-2025 verabschiedet wurde, reduziert den Abzug für nicht klassifizierte Ferienwohnungen im Mikro-BIC. Diese Maßnahme verändert die Vergleichsrechnung zwischen unmöblierter und saisonaler möblierter Vermietung.
Bis zu dieser Reform profitierten Ferienwohnungen von einem Abzug von bis zu 71 % im Mikro-BIC, was die unmöblierte Vermietung steuerlich weniger wettbewerbsfähig bei vergleichbaren Bruttoeinnahmen machte. Der Abstandsabzug zwischen Ferienwohnungen und unmöblierten Mietwohnungen wird deutlich enger, was das unmöblierte Eigentum als relevantes Investitionsvehikel neu positioniert, insbesondere in Kombination mit dem Immobilienverlust.
Für Investoren, die bereits in Ferienwohnungen engagiert sind, beobachten wir eine Bewegung hin zur Umqualifizierung in die langfristige unmöblierte Vermietung, die sowohl durch den Steuerdruck als auch durch die zunehmenden Einschränkungen der Kommunen für saisonale Vermietungen motiviert ist.
Erklärung der Immobilienerträge: häufige technische Fehler
Die Erklärung der Immobilienerträge im tatsächlichen Regime erfolgt über das Formular 2044 (oder 2044 Spezial für Regelungen wie Pinel, Malraux). Mehrere Fehler treten immer wieder auf.
- Die Darlehenszinsen vom Gesamteinkommen abzuziehen, anstatt sie auf die Immobilienerträge zu beschränken, was bei einer Kontrolle zu einer Nachveranlagung führt.
- Die Übertragung früherer Immobilienverluste zu vergessen: Die Überschüsse aus Verlusten können über einen Zeitraum von zehn Jahren auf zukünftige Immobilienerträge übertragen werden, jedoch nur, wenn der Steuerpflichtige diese manuell jedes Jahr überträgt.
- Verbesserungsarbeiten mit Bau- oder Erweiterungsarbeiten zu verwechseln, die nicht abziehbar sind.
Die Unterscheidung zwischen abziehbaren und nicht abziehbaren Arbeiten basiert auf der Rechtsprechung des Staatsrats und der administrativen Doktrin (BOFiP). Im Zweifelsfall über die Qualifizierung eines Arbeitspostens empfiehlt es sich, vor der Ausführung der Ausgabe eine steuerliche Auskunft zu beantragen.
Die Besteuerung der Immobilienerträge bleibt ein leistungsstarkes Optimierungsinstrument, vorausgesetzt, man beherrscht die Mechanismen der Abzüge und Verrechnungen. Der regulatorische Zeitrahmen rund um die thermischen Durchlässe fügt eine zeitliche Einschränkung hinzu, die eine erlittene Belastung in eine steuerliche Gelegenheit verwandelt, vorausgesetzt, man handelt vor Ablauf der Übergangsregelungen.