De belasting op vastgoedinkomsten beperkt zich niet tot de keuze tussen micro-vastgoed en het werkelijke regime. Het recente wettelijke kader, met name rond energie renovatie en de herkwalificatie van toeristische verhuur, verandert de afwegingen voor elke investeerder in onroerend goed.
Verrekening van het vastgoedtekort en thermische doorlatendheid: het mechanisme dat vóór eind 2025 moet worden benut
De standaardgrens voor de verrekening van het vastgoedtekort op het totale inkomen is vastgesteld op 10.700 euro per jaar. Deze drempel is bekend. Wat minder bekend is, is het overgangsregime van “super vastgoedtekort” dat voortvloeit uit de begrotingswet voor 2023, waarmee deze grens kan worden overschreden voor energierenovatie werkzaamheden die tussen 2023 en 2025 worden uitgevoerd.
Verder lezen : Casual-chic eruitzien: inzetten op details om het verschil te maken
De voorwaarde is duidelijk: de woning moet zijn status van thermische doorlatendheid (klasse E, F of G) opgeven om na de werkzaamheden minimaal klasse D te bereiken. De eigenaar moet het pand vervolgens minimaal gedurende een bepaalde periode verhuren. Zonder deze klassenwijziging blijft de grens op 10.700 euro, ongeacht het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden.
Wij raden aan om de planning van de werkzaamheden op deze periode af te stemmen. De klassen F en G zullen vanaf 2025 geleidelijk verboden worden voor nieuwe verhuur, met een uitbreiding naar de verlengingen van huurcontracten in de daaropvolgende jaren. Wachten betekent dat men een wettelijke verplichting ondergaat zonder te profiteren van de bijbehorende fiscale hefboom. Voor meer informatie op Voiloo.net, is het belastingtarief dat op vastgoedinkomsten wordt toegepast, direct afhankelijk van het gekozen regime en de marginale schijf van de belastingbetaler.
Ook interessant : Alles wat u moet weten over het netto salaris van een bankdirecteur in Frankrijk in 2024
Werkelijk regime of micro-vastgoed: technische afweging boven de drempel van 30 %
Het micro-vastgoed regime past een forfaitaire aftrek van 30 % toe op de bruto huurinkomsten. De rekenkundige logica lijkt eenvoudig: als uw werkelijke kosten meer dan 30 % van uw bruto vastgoedinkomsten bedragen, wordt het werkelijke regime voordeliger. In de praktijk moet de analyse andere parameters in overweging nemen.
Aftrekbare kosten in het werkelijke regime: wat echt telt
In het werkelijke regime omvat de lijst van aftrekbare kosten de rente op leningen, verzekeringspremies, beheerskosten, onroerende voorheffing en onderhouds- of verbeteringswerkzaamheden. De rente op leningen kan in het bijzonder alleen op de vastgoedinkomsten worden afgetrokken (niet op het totale inkomen), wat een asymmetrische behandeling ten opzichte van andere kosten creëert.
- Onderhouds- en reparatiewerkzaamheden zijn aftrekbaar in het jaar van betaling, ook als de woning tijdelijk leegstaat tussen twee huurders.
- Verbeteringswerkzaamheden (exclusief uitbreiding of reconstructie) zijn aftrekbaar voor woonruimtes, niet voor commerciële ruimtes.
- Overschrijdende rente op leningen kan worden doorgeschoven naar de vastgoedinkomsten van de volgende tien jaren, een mechanisme dat vaak onderbenut wordt.
- Forfaitaire beheerskosten worden toegevoegd aan de werkelijke kosten van verhuurbeheer, wat de aftrek verdubbelt wanneer er een beheersmandaat bestaat.
Het werkelijke regime is van toepassing zodra een lening de aankoop financiert, omdat de combinatie van rente op leningen en lopende kosten bijna altijd de 30 % forfaitaire aftrek overschrijdt tijdens de eerste jaren van de lening.
Onherroepelijke verbintenis van drie jaar
De keuze voor het werkelijke regime is onherroepelijk voor drie jaar. Een investeerder die een daling van zijn kosten anticipeert (einde van werkzaamheden, vervroegde aflossing van de lening) moet de relevantie van het regime gedurende deze gehele periode evalueren, niet alleen voor het lopende jaar.
Onroerend goed verhuur tegenover toeristische verhuur: wat de begrotingswet 2024-2025 verandert
De hervorming die is goedgekeurd in de begrotingswet voor 2024-2025 vermindert de aftrek micro-BIC voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur. Deze maatregel verandert de vergelijkingsvergelijking tussen onroerend goed verhuur en seizoensgebonden gemeubileerde verhuur.
Tot deze hervorming profiteerden toeristische verhuur van een aftrek die kon oplopen tot 71 % in micro-BIC, waardoor onroerend goed verhuur fiscaal minder concurrerend werd bij equivalente bruto-inkomsten. Het verschil in aftrek tussen gemeubileerde toeristische verhuur en onroerend goed verhuur wordt aanzienlijk kleiner, wat onroerend goed verhuur opnieuw positioneert als een relevant investeringsvehikel, vooral in combinatie met het vastgoedtekort.
Voor investeerders die al betrokken zijn bij gemeubileerde toeristische verhuur, zien we een beweging van herkwalificatie naar lange termijn onroerend goed verhuur, gemotiveerd door zowel fiscale druk als de toenemende beperkingen van gemeenten op seizoensgebonden verhuur.
Aangifte van vastgoedinkomsten: veelvoorkomende technische fouten
De aangifte van vastgoedinkomsten in het werkelijke regime verloopt via formulier 2044 (of 2044 speciaal voor systemen zoals Pinel, Malraux). Verschillende fouten komen regelmatig voor.
- De rente op leningen van het totale inkomen aftrekken in plaats van deze te beperken tot de vastgoedinkomsten, wat leidt tot een herziening tijdens de controle.
- Het overslaan van de overdracht van eerdere vastgoedtekorten: de overschotten van het tekort kunnen gedurende tien jaar worden doorgeschoven naar toekomstige vastgoedinkomsten, maar alleen als de belastingbetaler deze elk jaar handmatig doorgeeft.
- Verbeteringswerkzaamheden verwarren met bouw- of uitbreidingswerkzaamheden, die niet aftrekbaar zijn.
De onderscheid tussen aftrekbare en niet-aftrekbare werkzaamheden is gebaseerd op de jurisprudentie van de Raad van State en op de administratieve doctrine (BOFiP). In geval van twijfel over de kwalificatie van een post van werkzaamheden, is het verstandig om een fiscale ruling aan te vragen voordat de uitgave wordt gedaan.
De belasting op vastgoedinkomsten blijft een krachtig optimalisatiemechanisme, mits men de mechanismen van aftrek en verrekening beheerst. De wettelijke kalender rond thermische doorlatendheid voegt een tijdsdruk toe die een opgelegde last omzet in een fiscale kans, mits men vóór het verstrijken van de overgangsregelingen handelt.